“止跌回稳”目标不变 楼市政策有望进一步加力

■中国工业报  刘德炳

近期，楼市支持措施再度加力。

日前，北京市住房和城乡建设委员会等公布，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不再限制套数；上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发通知，非沪籍单身和居民家庭满足1年社保或个税条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数。

专家表示，从当前的市场来看，对房地产继续推行一些支持政策，确实很有必要。展望后市，一方面，落实好已有政策仍是十分关键；另一方面，未来支持房地产的政策有望进一步发力。城中村和危旧房改造、多管齐下释放改善性需求均将是政策着力点。

连续传递强烈政策信号

“止跌回稳”目标不变，释放了积极信号，有利于稳定市场预期，未来支持房地产的政策有望进一步发力。

中指研究院政策研究总监陈文静对中国工业报表示，“7.30”中共中央政治局会议后，李强总理再提“房地产”，释放了积极信号，进一步明确了“止跌回稳”依然是房地产政策目标，有利于稳定市场预期。

中国首席经济学家论坛理事长、广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平表示，采取有力的措施，最关键的问题是找到比较有针对性的举措，对房地产市场进一步加以推动。

连平表示，推进城市更新、城中村和危旧房改造，通过存量调整，将新的需求进一步释放出来，可谓从实际出发，改造的空间确实很大。在未来五年即“十五五”时期，如果相关住房财政保障性的支出规模达到千亿元左右，可以带动保障性住房贷款的余额净增加大概2.5万亿元，那么每年进行城中村改造的数量可以增加到150万套到200万套，可以推动住房总需求3.7亿至5亿平方米，这是十分可观的增量需求，对未来一个时期平衡市场的供求关系，会发挥很积极的作用。

“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，更多配套政策或将落地。”陈文静表示，今年以来，城市更新的重要性被多次提及，中央城市工作会议和“7.30”中共中央政治局会议均强调要高质量开展城市更新，土地、金融等更多配套政策或已在路上。本次李强总理强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造，或意味着城中村和危旧房改造也将高质量推进，相关配套政策有望进一步落位；另外，在城中村和危旧房改造过程中，强化货币化或房票安置，收储存量商品房用于安置房等，也将对房地产市场形成重要支撑，预计相关卡点将进一步疏通。

陈文静表示，整体来看，本次李强总理再提房地产，意味着市场“止跌回稳”目标不变，未来支持房地产的政策有望进一步发力，城中村和危旧房改造、多管齐下释放改善性需求均将是政策着力点。

市场出现转弱迹象

商品房市场量价表现转弱，对房地产继续推行一些刺激性的政策，确实很有必要。

国家统计局日前公布的数据显示，1-7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，近期，房地产市场数据的变化表现出转弱的迹象。7月份，商品房市场量价表现转弱，而且超出季节性下滑。

与此同时，根据中指研究院监测数据显示，截至8月20日，沪深上市房企中71家发布2025半年度业绩预告，其中45家亏损，占比63.4%，相比去年同期上升了1.1个百分点。

中指研究院认为，上市房企业绩亏损主要是因为项目结算规模显著下降，毛利率处低位；新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

连平表示，目前来看，对房地产继续推行一些支持政策，确实很有必要。

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对中国工业报表示，当前，房地产市场呈现惯性下跌，其内在逻辑是房地产市场的体量巨大，价格调整周期长，修复过程更为艰难。

邹琳华表示，当前，从房企端看，供给结构性过剩严重：过去十余年的高强度开发，导致部分城市住房库存过高，三四线城市尤为突出。从资金面看，资金链断裂问题难以短期修复：房价深跌使得部分房企和业主陷入资金困境，资产负债表修复需要更长周期。从预期看，预期尚未扭转：房价惯性下跌，购房者普遍观望，市场信心恢复滞后于政策效果。“因此，即便外部环境改善，房地产市场依然延续下行惯性。”

李宇嘉表示，短期内房地产管理的目标有两个：一是“防风险”，防止楼市风险进一步蔓延；二是“托底”，即要告别地产旧模式，但不能无序下滑，不能出现太明显拖累。

京沪陆续出手

对于巩固稳中向好态势具有积极作用，也对全国各地后续政策制定有所启示。

8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发通知，明确符合条件家庭五环外不再限制购房套数。

根据上述通知，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不再限制套数。

陈文静表示，北京继续优化限购政策，进一步体现了政策渐进式调整的趋势，直接利好五环外市场。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。其中，非沪籍单身和居民家庭满足1年社保或个税条件，以及上海本地户籍的单身和居民家庭，在外环外购房已不限套数，即所谓“N”套。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉中国工业报，此次上海政策出台，从多角度保障了购房需求。一是从购房资格来看，包括对单身人士、外环外等领域的政策优化，新增购房资格，这是此次政策最值得关注的内容。二是持续降低购房成本，包括不再区分首套房和二套房、公积金落实“既提又贷”等政策，实实在在降低首付和贷款成本。三是政策和目前房地产发展新模式等结合，如通过绿色建筑方面的公积金贷款政策支持，引导供需两端关注住房好产品。

陈文静表示，8月初北京率先落地优化楼市政策后，25日上海也跟进，限购政策的优化内容与北京基本一致，优化多项公积金政策，优化思路与北京相似。此外，与北京政策不同，本次上海明确在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房。

严跃进表示，此次上海政策出台，高度吻合市场诉求，对于巩固稳中向好态势具有积极作用，也对全国各地后续政策制定有所启示。

稳楼市如何进一步发力

多管齐下释放改善性需求，供需两端政策或将协同发力。

连平表示，相关措施都比较有针对性，预计会对未来一个时期房地产市场产生积极的影响，关键是怎么抓好落实，怎么尽快使这些政策产生效益。

“有两方面因素值得格外关注。”李宇嘉表示，一是政策应出尽出。特别是对楼市交易有重要影响的金融端，银行的净息差（二季度为1.42%）已到历史最低，到了降无可降的局面，近期LPR（贷款市场报价利率）未下调。下一步，银行资金端利率下调的空间已经不大。二是，当前的地产问题已经超出行业和市场本身，是基本面的问题，必须要回到动力修复的层面上。

李宇嘉表示，落实好已有的政策，可能是短期内的主基调，如结合城市更新，推进城中村和危旧房改造，更多还是需要地方因城施策。

陈文静表示，预计未来更多城市落地房地产支持政策，本次李强总理也强调要“系统清理消费领域限制性措施”，住房消费的限制性措施有望进一步调整优化。另外，本次提出要“及时回应市场关切，稳定市场预期”，预计中央层面也存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启。

“多管齐下释放改善性需求，供需两端政策或将协同发力。”陈文静认为，改善性住房需求包括以小换大、以旧换新等需求，供给端引导、需求端支持均将有利于释放改善性住房需求。从供给端来看，加大高品质住房供给，通过“好房子”引导改善性需求进入市场是重要方式。从需求端来看，预计多项举措具备发力空间，第一，通过提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、加大购房补贴力度等方式给予多孩家庭更大购房支持，降低购房门槛、提高购房能力；第二，加大住房“以旧换新”支持力度，更多城市有望完善配套措施，畅通一二手链条；第三，给予购买绿色建筑、装配式建筑等家庭更大的公积金、购房补贴支持，进一步激发改善性住房需求释放。

邹琳华表示，从宏观政策角度看，房地产市场的平稳运行仍是经济复苏的重要保障。若房地产继续深度下行，将对居民消费、地方财政、金融体系稳定构成压力。因此，政策层面需要进一步优化信贷支持，保障合理住房需求，降低融资成本，改善房企融资环境。对基本面良好的城市加大政策支持力度，防止市场过度下滑。推动房地产转型，在不冲击存量市场的基础上发展“好房子”，培育房地产市场新的增长模式。