楼市政策力挺 工业地产前景广阔

■中国工业报 刘德炳

中国楼市又到了一个历史性时刻。

经过三年的持续调整，中国楼市的多个指标大幅下滑，楼市成交量几乎只有高峰期的一半。楼市长期低迷严重拖累房地产市场和中国经济，包括建筑、钢铁、装修、家具及相关服务业等，也产生了连锁效应。

随着一系列楼市利好政策近期密集出台，政策底部特征已经显现，市场将有何走势？会反弹吗？

此外，在构建房地产新发展模式的背景下，工业地产作为制造业发展的重要载体，其重要性将更加凸显，工业地产将会发生何种变化？有何机遇？值得关注。

真金白银大力支持楼市

政策从供需两端同时发力，全面且精准，对于稳定房地产市场具有非常重要的积极作用。

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确出台契税、增值税等多项楼市税收优化政策。11月18日，北京、上海同日宣布，将取消普通住宅和非普通住宅（以下简称“普宅与非普宅”）标准。11月22日，广州市宣布，取消普宅与非普宅标准。

至此，北上广深四大一线城市已全部取消普宅与非普宅标准，全国层面统一执行新的购房税收政策。

中指研究院政策研究总监陈文静告诉中国工业报，根据此次调整，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税；而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行，契税有明显下降。

据中指研究院测算，以单价5万，面积分别为80、100、150平方米的房子计算，政策优化后首套房契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套房分别优惠0万元，5万元、7.5万元，而在北上广深，二套房分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

近段时间以来，为推动房地产市场向新发展模式平稳过渡，国家和地方出台了一系列政策措施。在需求端，陆续推出降低首付比例、降低新增和存量房贷利率、取消一线城市普宅与非普宅标准、加大住房交易环节税费优惠力度等，也包括地方推出的支持“以旧换新”、购房补贴等政策措施，不断降低购房交易成本；而在供给端，降低土地增值税预征率下限、“白名单”项目扩围增效、商品房收储用作保障房等，缓解房地产企业财务困难和融资困境。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想告诉中国工业报，本轮楼市大跌始于2021年下半年至2022年初，经过多轮挤牙膏式松绑政策的救市效果并不明显，今年9月中央明确要止跌回稳，救市节奏发生改变，频次更高、范围更广、力度更大。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双告诉中国工业报，政策从供需两端同时发力，全面且精准。政策出台从单一部门到多部门联动，政策手段从单一金融到金融、财税、土地等全方位发力；无论是存量政策还是增量政策都在持续加码和加速落地。可以说，政策力度、密度和速度都超过了历史上任何一个时期。

今年以来，楼市多个指标创出新低。2024年1—10月份，全国房地产开发投资86309亿元，同比下降10.3%。而在历史高点的2021年前10月，房地产开发投资额为124934亿元，相比之下，今年前10月下降了31%。房地产销售降幅更大。2024年1—10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，新建商品房销售额76855亿元，相比历史高点的2021年前10月，今年前10月市场成交几乎从高峰位置腰斩。

范建双表示，楼市长期低迷将严重拖累房地产市场和中国经济。一方面，房地产行业涵盖诸多产业部门，包括建筑、钢铁、装修、家具及相关服务业等，对上下游产业链上的企业产生连锁效应；另一方面，中国居民家庭的财富积累主要以住房为主，楼市长期低迷将使得居民财富面临缩水，并且部分购房贷款家庭面临断供、断贷的风险，同时居民会通过增加储蓄来应对未来不确定性，进一步抑制消费，从而形成消费萎缩的恶性循环，对经济恢复构成长期障碍。

市场未来走势如何

在力度空前的政策加持下，市场有望止跌回暖，但说到反弹还为时尚早。

11月以来，在一揽子楼市政策带动下，市场热度回升，新房、二手房交易量大幅增加。

根据中指研究院监测，11月以来，30个重点城市新房成交面积较10月同期增长，部分城市增长过半。核心城市二手房市场也保持一定热度，深圳、成都、杭州11月单周二手房成交套数创出年内周度新高。

而且，全国层面1—10月新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅继续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续5个月收窄，销售额降幅连续6个月收窄，市场信心有所修复。

陈文静表示，目前来看，房地产市场出现了“阶段性回稳”，短期预计市场活跃度仍将延续，11月新房市场销售仍将保持一定规模。12月为房企业绩冲刺期，若相关增量政策继续出台，前期政策效果将能得到巩固，全国楼市销售同比降幅有望继续收窄。

下一步，房地产市场会反弹吗？

“在力度空前的政策加持下，市场有望止跌回暖，但说到反弹还为时尚早。”范建双表示，房地产市场的恢复需要有潜在的消费需求和消费能力。当前整体宏观经济形势仍有不确定因素，消费需求和能力均不足。因此，未来市场的恢复和反弹还有赖于经济的复苏。经济复苏会带动就业增长和居民工资水平的提高，工资水平的提高才能拉动消费。

范建双建议，进一步加大供给侧需求侧的政策支持力度，包括进一步降低新增和存量商品住房的贷款利率。同时，进一步降低存量商品住房公积金的贷款利率。目前已经出现了存量商品房商业贷款利率低于公积金贷款利率的情况，应该尽快下调。供给端政策落地相对困难，未来应该加大力度确保相关政策的落地，如房地产融资“白名单”涉及具体项目的资金状况和偿付能力，建议金融监管部门和金融机构加大协同配合力度；进一步扩大商品房收储用作保障房的支持力度，并解决好收储过程中的资金来源、收储规则、收储价格、收储后运营等问题。

李想表示，利好政策真正落地落实需要一定的时间，预计反弹不会很快显现，2025年市场会完成筑底、逐步反弹。

转型工业地产不能走老路

制造业是中国经济的基本盘，工业地产前景广阔，但是一个好的工业地产项目需要具备两个关键要素：一是地价具有优势，二是有稳定的现金流，这需要工业地产格外关注。

从房地产的发展方向看，最终要构建房地产新发展模式，实现房地产市场转型。

李想表示，经历这一轮洗牌后，市场应该认识到，行业原来的高负债野蛮生长模式不能再继续了，原有的拿地开发模式也应转变，不过，包括保障房、城中村改造、多元化等方向，仍然是有机遇的。

对于房地产转型发展，范建双表示，关键要实现几个转变：发展理念上从有没有向好不好转变，从机会主义向长期主义转变；开发模式上从数量扩展型和高周转型向“增量+存量”和“投建管运”的精细化、数字化开发模式转变；消费模式上从重售轻租向租购并举方向转变，从期房销售稳步向现房销售转变，从买房子向买品质生活服务方向转变；融资模式上从债务融资为主向权益和债务融资并重转变，从“三高”经营向稳健经营转变。

今年以来，我国制造业保持较好活力。全国规模以上工业生产总体保持平稳，多数行业、地区和产品实现增长。1—10月份，规模以上工业增加值同比增长5.8%。

第一太平戴维斯产业及物流地产服务部的最新研究成果显示，制造业在中国经济发展中承担不可或缺的角色。而工业地产作为制造业发展的重要载体，也担任了举足轻重的地位。虽然当前市场面临挑战，工业地产发展仍然具有巨大潜力。

当前，我国工业地产市场整体存量较高，且短期内供应持续：以上海市为例，截至2024上半年，高标准工业园区存量高达1470万平方米；依据政策规划，未来短期内供应量也将维持在较高水平。

第一太平戴维斯认为，国内制造业高端化、自主化势在必行，制造业升级带动工业地产快速转型，工业园区的开发、建设、运营、监管及退出方式都更加完善。未来，随着工业地产标准化的不断深化，未来厂房设计将更加注重智能化和可持续发展，以更好地满足高效、环保的生产需求。同时，伴随“中国制造”全球影响力的增强，工业地产的地域范畴和业务边界也将持续扩展。

深耕工业地产多年的联东投资集团有关负责人告诉中国工业报，目前在推进一些优质项目合作，包括与一些工业用地所有方、地方政府合作开发运作工业地产项目，旗下项目有100多个。

专业投资人刘建平告诉中国工业报，制造业是中国经济的基本盘，工业地产前景广阔，但是一个好的工业地产项目需要具备两个关键要素：一是地价具有优势，二是有稳定的现金流，这需要工业地产格外关注。

范建双表示，不论是商业地产还是工业地产都面临转型升级。要转变思路，从之前的注重开发向“投建管运”的精细化管理模式转变。同时，由于工业地产投资回收期长，建议企业开展REITs等金融创新在资本市场融资，这样企业可以获取物业开发利润、运营增值收益、基金管理费用和租金收益等。并且企业可以进一步拓宽REITs投资渠道，积极布局房地产细分领域，进一步向商业写字楼、产业园区、城市更新等领域拓展，从传统的资产管理向资本管理转变，真正推动和服务于中国制造业乃至于中国经济转型升级。