中国工业报 吴晨
提到房地产，映入人们脑海的词汇往往是重资产，以及位置、位置、位置……但房地产行业并不是孤立的，与其他产业——比如交通产业、汽车产业、人工智能产业——的关联吴晨性越来越高，尤其是在中国拥有的完备工业体系下，房地产行业正在发生新的变化。
“房地产行业正面临着一个巨大的变革，而在变革当中若不推出新政策，不能带来新的资金和投资，那么这个变革是完成不了的。”二零二壹（上海）信息技术有限公司总裁张隽告诉中国工业报。
从供给逻辑变成需求逻辑
《中国工业报》:央行5·17楼市新政与以往的政策有什么不同吗？
张隽：建议从三个维度来看待“5·17新政”。
第一个维度，“5·17新政”一切为了国计民生。新政首先是“房住不炒”政策的延续，继续坚持打破“房产造富”的链条与神话；其次是对房产高速降温趋势的反向调整与调节，目的是让房地产回归到健康理性的发展轨道上来；再次，由于之前的楼市降温也确实出清了很多杠杆过高的房地产企业和相对冗余的房地产产能，使得供需进入了一个再平衡阶段。
我们看到，依然有大量闲置的房产没有出清，有些人质疑新政推出是不是过早了。其实，这个相对过剩的房产池并不是问题，而是房地产用于转型和发展的蓄力池。譬如说，一定量的闲置房产能够用来转向租赁，增加租赁市场的有效供给，平抑因为房价一路上涨带来的租金高企问题。当租金长期能维持在一个合理的较低水平的时候，也能彻底扭转人们“买房才能安居”的观念，一部分人发现“租房也能安居”，从而实现租购并举。因此，央行新政的颁布，其实是在合适的时机，用合适的宏观政策，用合适的供给冗余，让房地产行业“再出发”有一个舒适、简单和准确的起点。
第二个维度是国际竞争局势。在高度全球化的过程当中，资本配置也是全球化的，资金一定会向最有收益的地方去流动。适时推出房地产新政，对于稳定国内经济形势，尤其是优化金融环境有极端重要的现实意义。
第三个维度是房地产的未来维度，也就是大发展和大变化。1992年国内一家著名的房地产企业在广告中提出一个口号：“明天我们将住在哪里？”32年以后，这个问题依然是我们这一代人，上一代人和下一代人必须要思考和回答的问题。
相比三十多年以前，我们的基建和环境发生了很大的变化，观念发生了很大的转变，技术能力得到了飞速的提高，工业体系得到了空前发展。作为一个空间维度中一天天固化的房地产行业，在时间维度中会怎样风化、软化和变化，才能迎接新时代挑战？从无数个家庭的资产负担转变为新生活的基石和起点，从经常会膨胀的资产泡沫转变为不断诞生新质生产力的资产池，从地方政府的财政担当转变为地方经济发展的源动力。
《中国工业报》:您刚才提到的第三个维度，好像意犹未尽，能不能展开讲一讲？
张隽：我们从时间来看，关键是三个变化已经发生，正在发生和即将发生。第一个变化是环境变化，第二个变化是供给变化，第三个变化是需求变化。
所谓环境变化，首先避不开的问题是人口红利。有些人根据近几年的人口增长率下了一个悲观结论：“中国人未富先老”，住房子的人变少，买房子的人会更少，房地产整体发展趋势必将下行。这是对人口红利的片面解读，上亿人口的大国很多，我们也不是唯一的十亿以上大国。人口数量相近或相同，贫富差异巨大的情况比比皆是。流动的人口就能带来“流动人口红利”，我们改革开放后一段时间的打工潮和每年春节的往返春运高峰，就是典型的“流动人口红利”。
目前国家推动的长三角城市群、珠三角城市群、重庆成都城市群、武汉长沙城市群等十多个城市群，城市群之间高度成熟发达的高速公路网、全国地级市全面连接的高铁网，以及正在兴建的城市群内快速城际轨道交通网、珠三角一体化联通地铁网，还有正在实验化运行并即将到来的自动驾驶系统。人口的快速流动挑战了传统房地产“位置！位置！还是位置！”的金科玉律。
中国的城镇化就是从城市中心向边沿发展，从一个中心向多个中心发展的过程，已经挑战了传统房地产逻辑。现在，我们又建设了全球独一无二的高铁网、高速ETC系统，还有即将到来的自动驾驶系统。便利快速的交通带来的人口的流动，加上便捷的快递和外卖，彻底瓦解了城市中心理念，在一个城市生活，到另一个城市上班；在乡间生活，到另一个乡间上班。请问，房子的购买基础原则被瓦解了，房地产是不是会重生或新生。
我们在城际交通、省际交通以及城市群交通方面所做的动作越来越大，并且随着人工智能的提升和我国电动车产业的发展，尤其是自动驾驶技术的提升，房地产行业是要重新定义“位置”这个词的，这才是关键。也就是说，房地产行业的营商环境改变并不是孤立的，与其他产业——比如交通产业、汽车产业、人工智能产业——的关联性越来越高，尤其是在中国拥有完备的工业体系下，房地产行业正在发生新的变化。
《中国工业报》:您所说的房地产第二个变化，供给变化，主要是指哪方面？房地产行业未来会出现一种什么情况？新政的颁布会起到怎样的指导和引领作用？
张隽：房地产企业之外其他行业的资金涌入房地产行业将会成为大概率事件，就像现在的汽车行业。房产本身有一个庞大的装修、基建产业链，例如给排水上下水系系统、厨房系统、卫生间系统等，这些系统在国内都有完整的供应链，而这些供应链本身可以高度配置化，不再是由装修公司跟消费者一对一在现场进行交流，已完全可以在工厂里标准化，然后作为一个标准件输出给消费者。
而现在汽车行业和房地产行业是有异曲同工之妙的，汽车行业在汽车这个壳里配置了电脑、冰箱、彩电、大沙发，甚至还有按摩椅，车企总装主打就是一个需求的集成化。
房子也是一样的，房子剥离其金融投资属性后，是耐用消费品，只要这个房子基本结构没问题，那么所有在这个基础上面去做的改造，或者叫配置，是能够极大地改善这个房子的居住体验的。所以未来房子的装修或者配置，包括功能模块能不能标准化，这是房地产行业非常重要的问题。
随着人们生活方式发生变化，需求也随之发生变化。比如厨房的使用，经常吃外卖的年轻人家庭中，煤气灶和抽油烟机的使用频率很低，且由于煤气灶和抽油烟机占了厨房相当大的位置和比例，价值意义并不高。因此厨房从煤气化进入电气化会是一个必然的选择。
另外像空气炸锅、蒸蛋器、蒸烤一体箱、咖啡机等大量的小家电，其实已成为很多年轻人家庭的厨房小家电主流选择。但目前的厨房并没有接纳并配置这些小家电，住户需要自己购买这些设备，然后还需要用各种柜子去进行收纳，使用的时候还得再搬出来，这个过程其实并不符合现代化的生活标准和要求。
此外，对于房地产租赁行业来说，由于出租房改造成本极低，使得收纳空间很少。另外对于接待很多网红客户的租赁公司而言，网红不仅要有必要的生活设施和设备，还需要配置直播间，要有灯光、手机的机架，还得有镜子、陈列间等等，这一系列问题都在改变人们对于出租房屋的重新定义和重新需求。
在这种情况下，房地产行业其实进入到一个崭新的领域，在这个领域谁能抓住需求，谁做出来的房子更能够适合网红的需求、白领的需求、自由职业者的需求、创业者的需求、单身者的需求、小夫妻的需求等等，谁就能塑造全新的产业模式。
而以前是抓供给的，如抢资源、抢地块。若抢地逻辑是供给逻辑，那么未来则是需求逻辑。
所以，未来房地产行业将会变成一个全新的行业，新政的颁布在激发需求端的同时，投资者或者说产业内的人更应该适时考虑，适应房地产行业的这些变化，通过这种变化来考虑房地产行业未来的需求会发生什么样的变化。
“租购并举”核心是租房购房都能安家
《中国工业报》:您所说的房地产第三个变化：需求变化，主要是指哪些方面？“5·17新政”会对房地产租赁公司所在的整个行业产生怎样的影响？
张隽：央行设立3000亿元保障性住房再贷款，其实是国家队下场，改变房地产的整个结构。这也是对之前政策里曾反复提及的“租购并举”的再次强调。
“租购并举”的本质问题是住房的核心到底是居住还是买房。若核心是居住，那么房子如果是租来的，就必须补偿房租，提高租房的质量和租住的水平。
在房地产行业里经常提两个概念，一个叫刚需型购房，一个叫改善型购房。根据“租购并举”的政策和指引方向来看，未来可能是这样变化的：对于刚毕业的年轻人，刚开始可能租一个小公寓，或者租一个小宿舍，或者跟人合租一个宿舍，这叫租房。
之后几年随着收入的提高，若还是买不起房，则会变成“改善型租房”，即改善型租房替代了改善型购房，因为年轻人的空间需求以及生活水准提高了，但由于购房款不够，所以他只能以租的方式来解决，这将会成为接下来新的房产政策和市场发展当中的一个核心问题。
那么改善型住房改善的是什么？一是房子大小空间面积，另外就是里面的功能构成。比如对大学毕业生来说，最核心功能是卧室以及卫生间，厨房、客厅对他来说可能意义不大。但等有了伴侣要一起居住或者结婚了，或者说之后需要把父母接过来这些情况发生的时候，厨房和客厅的功能就必须考虑了。所以在不同的时代，租房的整个服务就发生了不同的内涵和不同的变化。
就房地产租赁整个行业而言，在租房的过程当中，如何把上述这些功能模块根据用户的需求进行调整、配置，就需要有企业进行配套服务，但传统的租房行业并没有。因此，在新的政策和新的产业结构发生变化之后，怎样填补这些缺口，行业内企业称之为“改善租”或叫“配置租”以及“补贴改”。
当下，全国各地都颁行人才政策，吸引大学生过来工作且安居落户，那么会存在各种补贴，房地产租赁公司就可以通过供应链的方式，通过服务于公租房、保租房，甚至服务于社会化的租赁房屋，提供完整的“改善租”“配置租”服务，同时针对租户是否人才给予相应的补贴价格。
比如说，个人装修可能要10万元预算，租赁公司因为规模化采购和多种形式经济补贴5万元就可以搞定。再如，小户型居住市面上可能配置一套房子要8000元，租赁公司这里3000元租房，并可以配全新的家具家电以两年分期租赁方式租赁给租户，租户两年内把家具家电的租赁费消耗掉之后，依然回到3000元的房租。这样的话，租户的整个居住条件就大幅度改善了。而租赁房屋中的所有功能模块都是全新在工厂进行加工整合，然后到现场组装的方式给到租户。
此外，关于保障性租赁住房的很多政策出台了，但实际执行确实需要一个过程。各地地方政府、国企消化政策的过程当中，需要去改善其组织结构以及内部的决策结构。库存去化的能力、出租的能力、配置的能力、工业化的能力以及智能化的能力，这些能力都是房屋租赁市场需要不断去发展的。
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