招商蛇口半年考：拿地放缓 资本化运作提速

 　　2019年上半年，招商蛇口的业绩可谓“有惊无险”。
“惊”源自于招商蛇口在一季度业绩表现上的不尽如人意。根据报告，招商蛇口一季度实现营业收入43.5亿元，同比下降53.71%；归属于上市公司股东的净利润26.26亿元，同比减少55.03%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润26.05亿元，同比减少48.79%。
然而在经历了第一季度的营收下滑之后，招商蛇口最终在上半年完成了业绩追赶。
7月9日，招商蛇口发布公告表示，2019年1―6月，累计实现签约销售面积515.23万平方米，同比增长43.77%；累计实现签约销售金额1011.92亿元，同比增长34.75%，完成了全年2000亿元销售目标的50.6%。
　　前海整备 放缓拓储
凭借央企的资源和优势，招商蛇口拥有不少稀缺土地资源。
根据公告，招商蛇口在粤港澳大湾区共布局9个城市，其中大部分资源集中在深圳，包括蛇口片区、太子湾片区、前海妈湾片区及深圳国际会展中心片区。
受深圳蛇口、前海的土地性质变更及整备方式迟迟未有明确时间表的影响，上述土地价值地迟迟未得到兑现。在2018年年末，招商蛇口明确了公司前海片区土地的土地整备实施方式、补偿价值等内容，也说明了后续合资合作的实施方案。
而在今年5月5日，深圳前海项目整备再次取得实质性进展，土地权益更加明确。
按照《土地整备协议》的约定，2019年4月30日，前海管理局与招商蛇口子公司招商驰迪于广东省深圳市签署了《土地出让合同》。根据《土地出让合同》，前海管理局将位于深圳前海的地块编号为T102―0296、土地面积约为35.32万平方米的土地使用权出让给招商驰迪，合同地价约370.74亿元。
中信证券分析师陈聪表示，未来随着项目评估逐渐落地，合资公司名正言顺开始项目开发，前海项目将持续为公司贡献销售回款和业绩。
不过，在推动存量土地资源开发的同时，招商蛇口今年的拿地力度却有所收缩。
一二月份，分别只新增一个项目，其中，1月拿地金额仅为3222万元。进入三四月份，招商蛇口迎来了拿地窗口期。4月共新增 10 个项目，单月拿地总额为124.44亿元。五六月，招商蛇口在土地市场再次表现平淡，两月拿地金额合计91.1亿元。
从其拿地的区域来看，4―5月期间，招商蛇口在苏州、常熟两地频繁拿地，补仓华东区域意图明显。除此之外，招商蛇口土储布局还聚焦在深圳以及华南区域，接连在东莞、深圳、中山、肇庆拿地。
事实上，招商蛇口的补仓重心与区域销售贡献度相吻合。
据时代周报记者翻查招商蛇口年度报告了解，在招商蛇口2018年1705.84亿元销售额中，华东区域贡献275.78亿元销售额，为各区域销售额之最。随后为深圳区域，以195.31亿元位列第二位。
　　融资不断 资本化运作提速
与此同时，招商蛇口在公开市场融资表现颇为积极。
时代周报记者不完全统计，截至7月12日，招商蛇口在公开市场的发行融资规模，超过200亿元。
其中，1月、4月、5月及6月，分别通过发行融资券、公司债、获信托贷款等方式，获得15亿元、35亿元、70亿元及35亿元的融资。
7月2―12日，在市场融资收紧，信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限的背景下，招商蛇口却连发2笔公司债以及1笔超短期融资，共计66亿元。
加大融资力度背后是招商蛇口不断上升的财务压力。2015―2018年期间，招商蛇口的净负债率分别为19.30%、25.80%、58.73%、45.01%。财报显示，今年一季度总负债3264.48亿元，同比增长25.47%。
招商蛇口在2018年年报中谈及2019年时称，随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大的压力。同时，公司业务转型和经营规模的扩大要求融资在一定时间内进一步增加。两者叠加，将对公司的融资能力提出更高的要求。
除了新增融资之外，招商蛇口还通过出售旗下房地产项目的方式缓解资金压力。今年5―7月，招商蛇口已经连续转让三个项目。
在拿地谨慎与加大融资之外，招商蛇口亦频繁对旗下持有物业进行资本化运作。
6月份，据媒体报道，招商局蛇口拟分拆资产，计划今年底至明年初以房地产信托基金（REIT）形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元。
招商蛇口方面向时代周报记者回应称：“招商蛇口拥有大量优质的持有型物业，我们多年来一直都在紧跟政策，探索、研究关于持有型物业的多种资本路径，以支持公司的业务发展。截至目前，并没有实质性方案。”
而在更早之前的4月15日，招商蛇口发布公告称，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际控股持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份。
若招商蛇口成功收购中航善达，中航善达实际控股权将归属于招商蛇口，招商物业也得以“借道上市”。
据官网资料显示，截至2018年年底，招商物业总资产为16.98亿元，年营业收入29.2亿元，拥有下属机构61家。在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。如将中航善达的在管面积悉数合并，管理服务面积将达1.29亿平方米，管理项目逼近1000个。
招商蛇口相关负责人曾向时代周报记者表示，此笔交易大致在2019年年底完成。而中航善达内部人士向记者表示目前该项目尚处在剥离过程中，具体时间待定。（ 时代周报记者 蔡颖）