从“千亿”到“千亿”
过去几年，随着住宅市场调控政策的出台，房企拿地难度逐渐增大。但“上有政策，下有对策”，产业地产作为区域经济增长新引擎，受到地方政府的广泛欢迎。因此，无论“诚心正意”或“挂羊头、卖狗肉”，以产业地产之名投资拿地，明显比房地产更加容易。
在这一阶段，房地产企业所追求的目标必然是持续不断地投拓扩张，大面积铺开项目，以求达到冲千亿的销售规模，百城、百园、百镇计划相继登场。
但2018年以来，伴随调控政策愈发严苛，大多房企受政策限制、限价等因素，拿地热情持续走低。同时，国家信贷政策持续收紧、前期扩张又难以迅速回本，资金链遭遇空前严重的困局，高周转模式被无情摧毁。房企不可能再走原来依靠冲规模，达到千亿业绩的老路啦！
头部房企唯一可行的出路，或说企业的避风港，就是在党中央号召发展高科技产业、振兴实体经济的背景下，主动顺应国家潮流，改变以前将产业地产视为“迂回卖房”的逻辑，认真考虑该怎样布局产业地产！
在转型过程中，第一切忌再不顾资金、人才、产业实际跟进速度，随意喊出百园、百城、百镇计划，大规模铺开产业地产项目。头部房企尚未布局的应选择几片重点区域，而已有全面扩张战略计划的，要及时悬崖勒马，放弃短线利益，深耕区域，着眼更长远的未来。
通过产业链打造、产业生态营建，将区域彻底做熟，集聚大批优秀企业，不断创造高质量就业岗位，吸引大量高消费人群留住于此，达到“以产兴城”效果。除了在产业增值服务中寻找到新增长点外，更能同老本行相结合，用住宅销售的方式，在满足高科技产业人士宜居宜业生活诉求同时，提高自身营业收入。
其实，纵观国内外那些高房价区域，大多也是在区域做熟后，引来高消费人群，房价自然水涨船高。例如，美国硅谷源于斯坦福大学为筹措资金而设立的“斯坦福工业区”，“教学—科研—生产”一体化模式使创业者趋之若鹜，硅谷在此基础之上逐渐建立起来，越来越多的世界500强员工在硅谷定居。
深圳南山最早是荒芜人烟之地，但在政府主导的“三来一补”、“腾笼换鸟”几次产业更新换代后，用优质的产业生态圈吸引了到世界各地创新人才来此工作生活。上海金桥也是先有外资企业的飞速成长，出口加工业的相对成熟，在此过程之中，外资高管对“生活在浦西，工作在浦东”日益感到不满。而杨小明在这背景下，设立碧云国际社区，保证在组建之初，就肯定能受到外籍人士的广泛欢迎。
硅谷之于旧金山、深圳南山之于香港、金桥之于上海浦西，现在看来是大都市不可或缺的核心组成部分，但在起家之时，不过是一线周边普通的乡下农村，都是区域产业链成熟在前，高端消费人士争抢房源在后。另外，华夏幸福近几月虽被地产寒冬、资金链紧张等冲规模后遗症，搅得又是转股，又是裁员，可若将时间拉回到5年前，我们发现华夏最初的成功就在于深耕津京冀，瞄准北京一线大城市外溢效应，将固安等环京区块做熟，在拥有这样一个优秀产业园区案例的条件下，才以PPP模式大规模异地复制。
因此，未来中国产业大发展的机遇将在承接大都市外溢效应的环一线，或者武汉、南京、东莞、苏州、合肥等新二线城市出现。头部房企若想再现过去的千亿高利润，应集中手头现存资源，深耕这些区域，在产业集群基础之上实现盈利的高增长。
深耕！深耕！深耕—直接诱因
1.中美贸易战——投资灰犀牛
灰犀牛现象，语出《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，比喻为大概率且影响巨大的潜在危机。当我们把“灰犀牛”概念引入投资领域时，发现在投资领域里，灰犀牛同样频繁地出现，给投资者造成了巨大损失。
2018年，中美贸易战持续升级，美方对中国进口商品征收大规模关税，并限制中国对美投资并购。因特朗普的关税政策，产业投资数量逐渐缩减，一定程度上标志着全球增量时代结束，存量博弈时代开始。在存量市场激烈竞争背景下，专业化产品、管理水平提升、技术大面积革新，将成为企业突围的重要武器。
2.房地产下行趋势凸显
数据显示，今年前9月房企土地投资力度整体弱于去年。1-9月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。各梯队房企投资拿地意愿都在减弱。土地流拍率也整体走高。外来房企拿地放缓，给本土企业释放出了更多的发挥空间。
之前，区域深耕最怕遇到大的调控。项目集中在某区域，一旦该区域突然遇到调控，跌到周期底部，相当于被一锅端。可现在调控政策趋稳，确定性>不确定性，区域深耕的最大风险逐渐减弱。而且在一城一策的情况下，地方政府了解本地，也不会随便加码调控。
区域性房企在深耕地区通常土储丰富。剔除调控风险后，大量的土储让区域深耕房企可以灵活应对市场变化，腾挪空间大，可有效应对市场下行。另外，区域型房企的集中布局，保证每个项目都能照顾得到，对开发运营进度了如指掌，能从整体上纠偏，保障整体现金流目标的达成，有利于房企安全过冬。
其实，又何止头部房企，中国产业地产发展到今日，要百尺竿头更进一步，塑造出园区的核心竞争力，任何一家企业都离不开区域深耕。
深耕！从综合型园区到主题园区
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因地制宜的精品化园区战略是催熟区域地块，推动当地产业长足发展的重要法宝。但在谈论主题园区优势前，首先明确一点：产业地产领域，无论选择专业化主题园区或多元化综合型园区，都是柄“双刃剑”，既可以为企业带来巨额利润，也可能成为企业掘墓人。“某种制度在经济发展的某阶段可能行之有效，但在另一阶段则可能变得有问题了。”具体运用何种战略，关键在于实施的时机是否妥当，对市场需求的把控是否准确。
1.招商阶段
园区企业在招商引资的初级阶段，鉴于自身规模、品牌知名度、迅速回笼资金的需要，一般是“来者不拒”。没办法，不要不行啊！运营产业地产，第一要保证的是园区确实能吸引到企业，否则什么产业集群打造、促进产业发展、产业生态构建全是不切实际的空中楼阁。
在起步阶段，走专业化经营道路，拒绝有意愿的入园企业，可能遇上无法筹措到足够资金谋求进一步发展壮大的问题。此时，多元化产业布局相较专业化经营而言，明显存在更多的盈利机会。套用业内同仁的话来说，就是“活下去，先把商招满。”
2.行业大环境
过去，受制于行业大环境，产业地产人的判断能力实在有限。“工业地产的未来是朝专业化主题园区发展”，这类观点今天看来是完全正确的，拥有超前的战略眼光。但10多年前，只怕没多少人敢为这种虚无缥缈的理论去孤注一掷吧！当行业不确定性>确定性时，集团管理层无法寻找到精准的盈利点时，综合型园区自然是优良的选择。
从事专业化经营，容易受宏观经济不景气的打击，造成整个园区企业的亏损，甚至倒闭。而实行多元化经营，将资源分散到不同产业的经营中，即“不将鸡蛋放在同一个蓝子里”，避免经营范围太过单一，导致园区过于依赖某一产业。多元化经营模式保证某一产业在遭受挫折时，园区能通过在其它产业的经营成功弥补亏损，提高抗风险能力。
美国尔湾为什么几十年就能同硅谷并驾齐驱？除宜居宜业产城融合等因素外，多元化经营带来的抗风险能力也是一大原因。20世纪90年代末，美国高科技产业泡沫突然破灭,硅谷受到了极大冲击。但南加州的尔湾因多元化产业结构，在遇到经济危机时相对稳定,并没有受到太大的影响，有效规避了园区企业的经营风险。（尔湾多元化仅是针对硅谷而言）
招商引资的初级阶段、行业环境的不确定性，使选择综合型园区更符合时宜。因此，“主题园区为什么走红？”换而言之，产业地产人究竟是缘何判定：现在的外部市场环境及内部条件，更适合产业园区走专业化、精品化的经营道路呢？
3.园区阶段变化
中国产业地产历经改革开放40年发展，目前，大多数产业园区项目已经成熟或愈发接近成熟，不再是原来产业资源匮乏、急需企业入驻的初级阶段啦！随着社会分工的细化加深，每个企业对产业上下游的关联度要求也逐渐提高。
新加坡纬壹科学城产业关联性较强，信息科技、生命科学、媒体资讯、环境工程等是相辅相成的。其中，生命科学与环境工程有着一定关联。现代产业在互联网趋势之下，无论是资讯传媒或生命科学，又与信息产业代表的技术支持有着密不可分的联系。
产业园区在招满商以后，要进行的就是产业整合，形成产业上下游配套关系、实现信息技术等资源共享，即我们常说的“清差补优”、“腾笼换鸟”等。同时，这也符合政府产业调整要求。园区从招商阶段迈入择商阶段，开始定向引入企业，打造名副其实的产业集群。
4.行业未来预判
走专业化经营道路的前提是企业已掌握必要的知识与信息，了解与这一行业的最新信息，如薪酬情况、利润情况、发展前景等，广泛结交相关的社会关系。中国改革开放已到第40个年头，园区同仁们对产业的看法更加理性化。当确定性>不确定性时，园区运营商对产业未来趋势能有一定的精准预判，专业化主题园区才有被广泛选择的社会基础。
5.产业运营能力
据图表所示，国内外行业知名的园区都有自己主攻的产业方向。毕竟相同类型的企业诉求基本相似，园区可将有限的资源、精力集中在某一专业，有助于在该专业做精做细，并在擅长的领域创新。“以己之长，攻人之短”，成功概率自然较大。同时，专业化运营也更有利于对入驻客户需求的把控，打造园区的核心竞争力。
例如，星月投资，作为商务园区运营商，产业以金融、电商、文创为核心，客户类型则以商办客户为主。独栋花园式办公，匹配初创企业对空间的弹性需求。共享办公众创空间，为年轻创意群体打造孵化空间，更可依托上海丰富的金融资源，享受全要素创业服务生态链。桌椅、打印机，甚至茶水都由园区提供，“拎包即可入驻。”在loft公寓、餐饮娱乐等常见配套设施外，星月还积极营建公共会客厅、创客咖啡、创客书吧等精神文化的交流高地。
联东U谷的客户以中小型生产制造企业居多。为满足这批企业需求，联东集团推向全国的标准化厂房租金低廉，质量在国内也算不错。价廉物美，受到中小企业的欢迎。入园后，联东为保证企业能集中精力发展产业，整合入园客户需求，从工商注册、审计咨询，园区企业活动，园区安防、到信贷申请等，覆盖到制造业企业全生命周期。
天安数码城客户主要是中小型创新企业。每到一座城市，天安会将各地的成长性中小企业集聚起来，促进企业在园区里更好更快发展。旗下各园区都有企业家商学院、CEO午餐会、研发工程师俱乐部、创新分享会等各种交流平台，以服务搭建平台，以平台链接资源，为创新企业打通苗圃、孵化、加速、成长的全产业孵化链，被誉为土地资本、产业资本、金融资本三资融合的发源地和典范。
6.人才集聚效应
产业的高度聚集是人才聚集的基础。专业化主题园区人才集聚效应凸显，加之员工往往能在园区内部自由流动，有助于企业定向人才招聘，也大幅降低适应全新工作环境的成本。
从张江高科人才行业分布上看，主要集中在生物医药、集成电路、信息软件等三大主导产业领域，占比超过50%。上海青浦的E通世界，因物流行业的高度集聚，在园区内部入驻了不少专门从事物流职业培训和人才招聘的企业。
7.行业动态把握
俗话说“隔行如隔山”，在多元化经营过程中，由于对某些产业不熟悉，失误的决策在所难免，不仅让产业集群难以建立，反而给原有支柱产业平添许多不必要的负担。
从园区产业的投资角度来看，所谓“多元化经营”，一定程度上就是搞“多元化投资”，将有限的资源分散在多个产业经营项目上，结果哪一种产业都达不到集群效应。特别是无关联的多元化，使园区产业运营工作的难度大幅增加，导致管理质量直线下降。
以张江高科股权投资为例，张江庞大的创投体系，并不是一蹴而就的，而是花了十年时间才逐步完善起来的。
2002年，张江高科为做大、做强生物医药产业，完成了对上海迪赛诺实业有限公司的投资和控股；同年，在信息产业有所突破，使之成为园区的另一支柱产业。但在2007年前，张江股权投资主要靠张江高科母公司来完成。直到2007年，浩成创投设立之后，频繁发起设立基金、参股投资公司、增资投资业务子公司等，真正建设隶属于上市公司的创投体系。
从创投体系的建设过程来看，并不是每一年都花同样的钱进行建设的，它是有一个加速的过程。特别是2015年，张江高科首次提出“科技投行”战略的那一年。这样的加速符合产业园区的战略发展需求。
截至2017年3月，张江高科累计投资创业投资类项目99个，总投资规模37.89亿元。投资项目以集成电路 、信息技术、生物医药等三个重点方向为主，分别占总投资额的26%、23%和16%。张江高科就是在主导产业的运营过程中，不断提升自己的产业投资能力。
无论房地产企业或产业地产企业，深耕某些区块，经营专业化主题园区更有助于及时把握产业动态，集中精力锻炼以产业投资为代表的园区运营能力，不断改善园区质量、提高管理水平，将好钢用于刀刃之上，塑造出自己独一无二的核心竞争力。
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